9 факторов, которые должны настораживать при покупке коттеджа

Многие жители мегаполисов мечтают о приобретении жилья за чертой города. Однако указанная сделка требует тщательной подготовки. Причем важно учитывать не только нюансы юридического характера. Зачастую продавцы коттеджей основательно маскируют инженерные недостатки объекта недвижимости, которые выявляются уже после практического исполнения договора купли-продажи.

Именно о том, какие факторы сделки с такими объектами недвижимости должны насторожить вас в первую очередь, а также о том, какие риски для вас они несут мы сегодня и расскажем.

Все риски условно можно классифицировать на 2 категории:

  1. «бумажные» (касающиеся оформления документов);
  2. «технические» (касающиеся состояния земельного участка или коттеджа).

1. Крупная сумма в качестве задатка

На рынке загородного жилья в 90% случаях совершаются многомиллионные сделки. Естественно, обсуждая условия покупки дорогостоящего жилья, контрагенты обязаны подстраховываться. Задаток – это денежная сумма, которая передается продавцу до подписания соглашения в доказательство того, что у покупателя твердые намерения приобрести конкретный объект недвижимости.

Как правило, размер аванса составляет 4 - 5% от суммы договора. Если же продавец требует более крупного задатка, то указанное обстоятельство может свидетельствовать о его недобросовестности. Вполне вероятно, что после передачи денег покупатель уже не увидит своего потенциального контрагента.

2. Наследники

Как правило, владельцы роскошных особняков ведут «бурную» жизнь, многократно женясь и разводясь. В результате у них возникает достаточно широкий круг наследников, которые при любой удобной возможности готовы претендовать и на земельный участок, и на коттедж, принадлежащие ранее богатому родителю, когда последний умрет.

Никогда не следует исключать ситуацию, когда сын от второго или дочь от четвертого брака захотят предъявить свои права на купленное жилье за чертой города. Причем узнав о подобных притязаниях на имущество, могут объявиться и другие родственники, которые также захотят поучаствовать в разделе недвижимости или земельного участка.

Риск возникновения многочисленных судебных тяжб увеличивается в разы, что нежелательно для нового собственника априори. Оптимальное условие для совершения сделки – отсутствие совладельцев на объект недвижимости.

3. Отчуждение имущества по доверенности

Собственники коттеджей нередко используют практику продажи квадратных метров по доверенности. Дескать, по причине большой загруженности в делах он лично не может заниматься отчуждением имущества. С юридической точки зрения привлечение к участию в сделке доверенного лица вполне оправданно, но прямой диалог с владельцем недвижимости проясняет многие вопросы, связанные с куплей-продажей дома.

К тому же, оформление доверенности на рынке недвижимости – это в 90% случаев признак мошеннических схем и афер. Законный собственник может и вовсе не догадываться о сделке с принадлежащим ему имуществом или пребывать в статусе недееспособного лица.

Необходимо всегда заниматься проверкой подлинности вышеуказанного документа. Для этого достаточно нанести визит в любую нотариальную контору и обратиться к специалисту, чтобы тот отыскал в базе данных нужный документ. Если он отсутствует в реестре, то не исключено, что планируется афера с жильем. В последнем случае важно любыми способами установить законного собственника коттеджа и обратиться в правоохранительные органы.

На что стоит обратить пристальное внимание в сделке по приобретению коттеджа

4. Объект «с историей»

Также следует выяснить, кому ранее принадлежало загородное домовладение. Если список владельцев внушительный, и они менялись достаточно часто - это повод для того, чтобы насторожиться. Добротное и качественное жилье не будет несколько раз в год фигурировать в сделках купли-продажи. Частая смена собственников свидетельствует о наличии проблем. В частности, дом длительное время не ремонтировался или он ненадлежащим образом оформлен.

И в первом, и во втором случае необходимы серьезные финансовые затраты, а их отсутствие толкает владельца на то, чтобы как можно быстрее избавляться от неликвидного коттеджа путем его продажи. Причем зачастую продавец готов серьезно уступать в цене, чтобы только сделка свершилась.

5. «Амортизация» дома

Естественно, большая часть загородных домовладений – это объекты категории «б/у», не все из которых имеют надлежащий товарный вид. В некоторых случаях может казаться, что внешне дом смотрится идеально, но параллельно с этим не покидает ощущение того, что в ближайшем будущем необходимы дополнительные инвестиции в ремонт жилья.

Например, наличие плесени на чердаке свидетельствует о том, что имеются сложности с теплообменом и водоотведением, первопричина которых может крыться в неисправности инженерных коммуникаций.

Именно поэтому на осмотр квартиры лучше всего приходить со специалистом или экспертом, который сможет выявить потенциальные проблемы технического и иного характера. В противном случае велика вероятность покупки «кота в мешке».

6. Подключение к инженерным коммуникациям

Если продавец отчуждает «домик в деревне» с холодильником, газовой плитой или водопроводным краном - это еще не означает, что к жилью подведено электричество, газ, вода и прочие блага цивилизации. Конечно, удостовериться в их наличии очень просто: достаточно повернуть рычаг смесителя или нажать на выключатель света. Но иногда продавец загородных апартаментов может ссылаться на временные трудности при отсутствии воды или газа.

Чтобы минимизировать риск покупки дома, который не подключен или частично подключен к инженерным коммуникациям, необходимо требовать от собственника договора с ресурсоснабжающими организациями.

7. Земельный участок с коммуникациями

Зачастую аферисты сознательно идут на подлог документов, по которым значится, что земельный надел лишен каких-либо магистральных коммуникаций. На бумаге дом является объектом ИЖС, а по факту под ним проложен газопровод диаметром в пять метров, по которому транспортируется ресурс в ближайший населенный пункт.

Чтобы исключить покупку такого имущества, необходимо проанализировать следующее:

  1. границы участка;
  1. расположение относительно других участков;
  1. посмотреть смежные земельные участки;
  1. насколько участок удален от основной дороги.

Все эти параметры может посмотреть абсолютно любой желающий на публичной кадастровой карте в Интернете, для любого участка, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания. Также, не лишним будет заказать выписку из ЕГРН, что сегодня можно сделать онлайн на сайте ЕГРП 365. Это пригодится для того, чтобы посмотреть всю информацию по объекту недвижимости,  включая информацию о владельцах, а также наличие ограничений или обременений.

Для еще большей подстраховки не лишним будет прибегнуть к услугам специалиста по геологоразведке, который точно определит, наличествует магистраль под землей или нет.

8. Наложение участков

В настоящее время можно столкнуться с ситуацией, когда на кадастровой карте земельные наделы не соседствуют друг с другом, а пересекаются внахлест. Примечательно, что об этом не всегда знают собственники продаваемого имущества, а приобретатель сознательно платит за лишние сотки, которые только числятся на бумаге, а в действительности, уже давно огорожены забором предусмотрительным соседом.

9. Оплата за товар до регистрации сделки

Если владелец отчуждаемого жилья настаивает на передаче денег до момента внесения сведений о переходе права собственности на дом в Росреестре, то не исключено, что он является мошенником. Заранее отдавать деньги за жилье отдавать не следует: срок и порядок передачи финансовых средств следует обязательно отразить в договоре.

© OchProsto.com